Heb jij weleens overwogen om je eigen woning tijdelijk of langdurig te verhuren? Of misschien niet je gehele woning, maar een kamer of etage? Bij verhuur komt fiscaal gezien een hoop kijken. Er zijn verschillende regelingen en voorwaarden waarop je moet letten. Lees verder als jij wilt weten wat er komt kijken bij het verhuren van je woning.

De regels zijn soepeler geworden

De regeling voor het hebben van een eigen woning (en dus de hypotheekrenteaftrek) was normaal gesproken alleen geldig als je je woning niet verhuurde. Sinds 1 januari 2010 is de eigenwoningregeling aangepast. Door deze aanpassing wordt het voor woningeigenaren mogelijk om hun huis (tijdelijk) te verhuren, zonder dat de eigen woning fiscaal gezien in Box 3 belandt.

Wat kan er zonder de aangepaste regeling gebeuren als je je woning verhuurt aan derden?

• Je eigen woning verschuift in de aangifte inkomstenbelasting van box 1 naar box 3;
• Je krijgt geen hypotheekrenteaftrek meer;
• Je krijgt 1,2% heffing over de waarde van de woning (minus je hypotheekschuld).

Woning via Airbnb verhuren

Je huis of een deel van je huis via Airbnb verhuren wordt steeds populairder. Je kunt er dan ook aardig wat mee bijverdienen. Bij verhuur van korte perioden (maximaal enkele weken) blijven de eigenwoningregeling en dus ook de hypotheekrenteaftrek gewoon gelden. Wel moet in de aangifte inkomstenbelasting naast het eigenwoningforfait (het fictieve voordeel uit eigen woning), 70% van de opbrengst van de verhuur worden opgegeven als voordeel uit eigen woning (Box 1).

Sommige kosten kunnen in aftrek worden gebracht, zoals: gas-, water- en elektriciteitsgebruik door de huurder, bemiddelingskosten en verleende diensten (bijvoorbeeld het verstrekken van linnengoed). Als je voor deze kosten een afzonderlijke vergoeding vraagt, dan is deze vergoeding niet belast maar zijn de kosten ook niet aftrekbaar.

Andere fiscale zaken waar je rekening mee moet houden als je je woning verhuurt via Airbnb, zijn:

• Toeristenbelasting
• Onderhoudskosten
• Commissie voor Airbnb
• Eventueel BTW

Langdurige verhuur

Steeds meer mensen verhuren hun woning voor langere tijd, bijvoorbeeld gepensioneerden met een tweede huis in het buitenland. Voor iemand die enkele maanden of langer in het buitenland verblijft, is het heel voordelig en ook praktisch om de woning in Nederland te verhuren. Zo blijft de woning niet te lang leegstaan en kunnen ook de doorlopende kosten gedekt worden. Daar zijn echter wel gevolgen voor de inkomstenbelasting aan verbonden.

Bij langdurige verhuur eindigt de eigenwoningregeling (Box 1) en dus ook de hypotheekrenteaftrek. De woning en de hypotheekschuld moeten hierdoor in de aangifte inkomstenbelasting worden opgenomen in Box 3. De waarde van de woning wordt hierin, na aftrek van de hypotheekschuld op 1 januari van het jaar, belast met 1,2%. De huuropbrengsten zijn onbelast.

Let op: als verhuur van de woning aan derden op grond van de hypotheekakte niet is toegestaan, dan moet vooraf overleg met de bank plaatsvinden.

Uitzondering: langdurige kamerverhuur

Een uitzondering op de verschuiving naar Box 3 is de vrijstelling voor langdurige kamerverhuur.

Niet-tijdelijke verhuur van woonruimte (denk aan kamers of etages) zou in eerste instantie geen onderdeel meer zijn van de eigen woning. Dit betekent dat die kamer of etage en de daarmee gedeeltelijke hypotheekschuld in Box 3 van de aangifte inkomstenbelasting zou gaan vallen. Het belang zit hem in het kunnen aftrekken van de hypotheekrente. Deze zou dan ook worden beperkt. In zo’n geval kan het fiscaal voordeliger zijn om het verhuurde deel ook onder de eigen woning te laten vallen. Dit mag onder de volgende voorwaarden:

• De opbrengst is maximaal € 5.069 (in 2016);
• De verhuurde ruimte is geen zelfstandig onderdeel van de eigen woning (eigen ingang);
• Verhuur is niet tijdelijk;
• Zowel de verhuurder als de huurder staan bij de gemeente ingeschreven op hetzelfde adres.

Voor de inkomstenbelasting moet dan het eigenwoningforfait van de hele woning als inkomsten worden aangegeven en kan de hypotheekrente van de hele woning als aftrekpost worden aangegeven. Als er niet wordt voldaan aan de voorwaarden, dan valt het verhuurde deel van de woning en dat gedeelte van de hypotheekschuld wél in Box 3.

Heb je vragen hierover? Bel (0)35 6315520 of mail naar info@fiscalistencooperatie.nl.